Đọc vị 8 câu nói của môi giới người mua nhà nên cảnh giác

Trong một thị trường có tính bất đối xứng thông tin cao như bất động sản, ngôn ngữ không chỉ dùng để truyền tải thông tin, nó còn là công cụ điều hướng hành vi tiêu dùng. Để không rơi vào các kịch bản ép cọc hay sốt ảo, người mua nhà thông thái cần trang bị một bộ lọc lý trí để nhận diện và giải mã chính xác những thông điệp ngầm ẩn sau các câu nói kinh điển của môi giới.

Dưới đây là cẩm nang bóc trần 4 nhóm câu nói thao túng tâm lý phổ biến và kỹ thuật phản đòn giúp bạn luôn nắm quyền tự chủ trong mọi cuộc thương lượng.

1. Nhóm 1- Tạo cảm giác khan hiếm và áp lực thời gian

1.1. Câu nói: Có khách khác đang chuẩn bị đặt cọc rồi, anh/chị quyết nhanh giúp em.

Người mua nên hiểu thế nào? Thông tin này có thể đúng hoặc không. Trong nhiều trường hợp, một bất động sản tốt thực sự có nhiều người quan tâm cùng lúc. Tuy nhiên, nếu câu nói này xuất hiện liên tục kèm theo áp lực phải chuyển tiền ngay lập tức, người mua nên dành thời gian xác minh thêm.

Cách phản hồi

• "Cảm ơn bạn đã thông tin. Tôi sẽ ra quyết định sau khi hoàn tất việc kiểm tra hồ sơ và đánh giá lại tài chính."

• "Nếu họ cọc rồi thì coi như tôi không có duyên với căn này, bạn hãy tìm cho tôi một căn khác tương tự".

1.2. Câu nói: Dự án này bên em chỉ còn đúng 2 suất ngoại giao/suất nội bộ cuối cùng giá tốt nhất

Người mua nên kiểm tra gì? Một cơ hội tốt luôn có thể được chứng minh bằng dữ liệu. Người mua hãy yêu cầu:

• Bảng hàng cập nhật.

• Chính sách bán hàng chính thức.

• Văn bản thể hiện quyền mua đặc biệt (nếu có).

Cách phản hồi: "Bạn cho tôi xem bảng hàng tổng thể có mộc đỏ xác nhận tình trạng giao dịch của Chủ đầu tư, hoặc văn bản quy định về suất ngoại giao này nhé".

2. Nhóm 2 - Giảm nhẹ rủi ro đặt cọc

2.1. Câu nói: Anh/chị cứ cọc giữ chỗ trước đi, không mua nữa cũng không sao.

Quyền hoàn cọc không phụ thuộc vào lời nói mà phụ thuộc vào hợp đồng thỏa thuận đặt cọc và điều khoản hoàn tiền. Trước khi chuyển tiền, người mua hãy đọc kỹ toàn bộ văn bản liên quan.

Cách phản hồi: 

• "Tôi sẽ xem trước hợp đồng đặt cọc và các điều kiện hoàn tiền trước khi quyết định."

• "Tôi sẵn sàng đặt cọc sau khi đã đọc và đồng ý với toàn bộ nội dung hợp đồng, bao gồm điều khoản hoàn cọc cụ thể. Bạn gửi trước bản dự thảo văn bản đó cho tôi".

2.2. Câu nói: Em đã xin được sếp/chủ nhà giảm thêm 100 triệu nếu anh/chị cọc ngay hôm nay

Một khoản ưu đãi có thể hấp dẫn, nhưng không nên là lý do duy nhất để ra quyết định. Trong bất động sản, chất lượng pháp lý và khả năng khai thác tài sản luôn quan trọng hơn một khoản giảm giá ngắn hạn.

Cách phản hồi: "Quyết định mua nhà của tôi dựa trên tính pháp lý và giá trị thực của tài sản, không dựa trên một khoản giảm giá bất ngờ. Tôi cần thời gian đánh giá tổng thể bất động sản và sẽ phản hồi nhanh nhất có thể.”

3. Nhóm 3 - Các câu nói liên quan pháp lý, quy hoạch, phong thuỷ

3.1. Câu nói: Đất này lên thổ cư dễ lắm

Theo Luật Đất đai mới nhất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và chỉ tiêu phân bổ nghiêm ngặt, chứ không phải có tiền là lên được. Nhiều khu đất nằm trong quy hoạch công viên cây xanh, đất hạ tầng giao thông thì vĩnh viễn không thể chuyển sang đất ở. Vì thế, không có bất kỳ ai có thể đảm bảo chắc chắn việc chuyển đổi nếu chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Cách phản hồi:

• "Tôi muốn kiểm tra quy hoạch và khả năng chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền."

• "Nếu lên thổ cư dễ dàng như vậy, bạn hãy nhờ chủ đất lên toàn bộ thổ cư đi. Tôi chấp nhận mua lại với mức giá cao hơn tương ứng sau khi tài sản đã có sổ đỏ đất ở hoàn chỉnh".

3.2. Câu nói: Sổ đang thế chấp ngân hàng nên rất an toàn

Tài sản đang thế chấp không đồng nghĩa với việc giao dịch sẽ tự động an toàn. Người mua cần làm rõ khoản vay còn bao nhiêu, quy trình giải chấp và thời điểm sang tên. 

Ngân hàng cho vay dựa trên năng lực trả nợ của chủ nhà và giá trị tài sản tại một thời điểm trong quá khứ. Nếu bạn xuống tiền cọc trực tiếp cho chủ nhà mà không có sự tham gia của tổ chức tín dụng, chủ nhà có thể ôm tiền cọc bỏ trốn hoặc trả nợ ngoài, tài sản tiếp tục bị ngân hàng phát mãi và bạn mất trắng.

Cách phản hồi: "Tôi muốn được trao đổi rõ về quy trình giải chấp trước khi đặt cọc."

3.3. Câu nói số: Lỗi phong thủy này không đáng kể

Lỗi phong thủy trong BĐS thực chất là lỗi về công năng sử dụng và an toàn kỹ thuật. Nhà đâm đường dính nguy cơ tai nạn giao thông cao; nhà gần bốt điện dính rủi ro cháy nổ và sóng điện từ; nhà gần nghĩa trang ảnh hưởng nguồn nước ngầm. Những lỗi này làm sụt giảm nghiêm trọng tính thanh khoản của tài sản. Dù tin hay không tin vào phong thủy, người mua vẫn nên đánh giá tác động thực tế của những lỗi này lên bất động sản.

Cách phản hồi:

• "Tôi sẽ xem xét yếu tố này dưới góc độ sử dụng thực tế và khả năng thanh khoản."

• "Phong thủy có thể hóa giải được tâm lý, nhưng không hóa giải được giá trị của tài sản khi thanh khoản. Lỗi công năng này bắt buộc phải giảm từ 20% - 30% so với mặt bằng giá khu vực thì tôi mới cân nhắc".

4. Nhóm 4 - Hứa hẹn lợi nhuận

4.1.  Câu nói: Mua xong chắc chắn lời 20% sau vài tháng

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, mọi hành vi cam kết lợi nhuận không có cơ sở hoặc thông tin sai lệch nhằm dụ dỗ khách hàng đều bị nghiêm cấm. Bởi không ai có thể đảm bảo chắc chắn lợi nhuận của thị trường. Ngay cả những tổ chức nghiên cứu chuyên nghiệp cũng chỉ đưa ra dự báo dựa trên dữ liệu. Người mua nên cảnh giác với những cam kết lợi nhuận tuyệt đối hoặc những lời khẳng định chắc chắn về tương lai.

Cách phản hồi: "Tôi muốn xem các dữ liệu thị trường và cơ sở hình thành nhận định này."

Trong giao dịch bất động sản, người mua hiếm khi gặp rủi ro vì thiếu cơ hội. Phần lớn rủi ro đến từ việc ra quyết định khi chưa đủ thông tin. Những môi giới chuyên nghiệp và có đạo đức sẽ không ngại việc khách hàng dành thêm thời gian để kiểm tra trước khi xuống tiền.

Thay vì thúc ép khách hàng ra quyết định thật nhanh, một môi giới đáng tin cậy thường:

• Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý.

• Minh bạch về ưu điểm và hạn chế của tài sản.

• Tôn trọng thời gian suy nghĩ của khách hàng.

• Khuyến khích người mua kiểm chứng thông tin.

• Không đưa ra các cam kết lợi nhuận thiếu căn cứ.

Vì vậy, thay vì cố gắng đoán xem môi giới có đang nói thật hay không, hãy tập trung vào một nguyên tắc đơn giản: Mọi thông tin quan trọng đều cần được kiểm chứng bằng dữ liệu, hồ sơ hoặc văn bản rõ ràng. Khi làm được điều đó, bạn sẽ không còn bị dẫn dắt bởi cảm xúc mà có thể đưa ra quyết định dựa trên những căn cứ khách quan và đáng tin cậy hơn.