Nhiều người nghĩ rằng rủi ro lớn nhất khi mua bất động sản là gặp phải căn nhà xấu, pháp lý không rõ ràng hoặc giá bán quá cao. Nhưng trên thực tế, một trong những nguyên nhân khiến người mua đưa ra quyết định sai lầm lại đến từ chính cảm xúc của mình.
Một căn nhà được dọn dẹp đẹp mắt, một môi giới tư vấn khéo léo, vài câu chuyện về tiềm năng tăng giá hay áp lực "có người khác đang chuẩn bị đặt cọc" có thể khiến người mua nhanh chóng thay đổi đánh giá ban đầu.
Đó là lý do những người mua nhà nhiều kinh nghiệm thường không chuẩn bị sau khi xem nhà, mà chuẩn bị rất kỹ trước khi đi xem. Nếu muốn giữ quyền chủ động và tránh bị dẫn dắt bởi cảm xúc nhất thời, hãy hoàn thành checklist dưới đây trước mỗi buổi xem nhà.
1. Xác định rõ mục tiêu mua bất động sản
Trước khi xem bất kỳ sản phẩm nào, hãy tự trả lời:
-
Mua để ở hay đầu tư?
-
Mua để ở ngay hay ở trong tương lai?
-
Giữ tài sản dài hạn hay lướt sóng?
-
Mua cho gia đình hiện tại hay cho nhu cầu 5-10 năm tới?
Mục tiêu càng rõ, người mua càng ít bị cuốn theo những lời giới thiệu hấp dẫn nhưng không phù hợp với nhu cầu thực tế.
2. Xác định giới hạn ngân sách tối đa
Một trong những chiêu thức phổ biến của môi giới là dẫn bạn đi xem một căn nhà đúng giá bạn yêu cầu nhưng có vài khuyết điểm, sau đó tiện đường dẫn bạn sang một căn đẹp hơn hẳn, nhưng giá cao hơn từ 15% - 20%. Lúc này, hiệu ứng mỏ neo sẽ trỗi dậy, bạn rất dễ tặc lưỡi: "Cố một tí nhưng đẹp".
Sai lầm phổ biến của nhiều người mua là đi xem nhà trước rồi mới tính toán tài chính. Nhưng khi đã thích một căn nhà nào đó, việc từ bỏ sẽ trở nên khó khăn hơn rất nhiều.
Trước khi xem nhà, hãy xác định:
-
Tổng số tiền hiện có.
-
Ngân sách tối đa, con số tuyệt đối không được vượt qua (đã bao gồm cả chi phí sửa chữa, thuế phí sang tên).
-
Khoản vay dự kiến.
-
Khả năng trả nợ hàng tháng.
-
Chi phí phát sinh sau khi mua.
Nên thiết lập một mức ngân sách tối đa và cam kết không vượt quá giới hạn đó. Khi môi giới gợi ý căn vượt quá số này, hãy từ chối ngay lập tức từ ở nhà.
3. Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá riêng
Đừng đi xem nhà với suy nghĩ: "Đến nơi xem rồi tính." Người mua càng thiếu tiêu chí đánh giá, càng dễ bị dẫn dắt. Hãy lập danh sách các tiêu chí quan trọng nhất:
-
Tiêu chí về vị trí: Khoảng cách tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện, kết nối giao thông,...
-
Tiêu chí về sản phẩm: Diện tích, số phòng ngủ, hướng nhà, chỗ để xe,...
-
Tiêu chí về pháp lý: Sổ đỏ, quy hoạch, giấy phép xây dựng,...
Lời khuyên từ chuyên gia: In bảng này ra hoặc lưu vào ghi chú điện thoại. Khi xem nhà, hãy chấm điểm khách quan từng căn nhà dựa trên cùng một bộ tiêu chí.
4. Tìm hiểu trước giá thị trường khu vực
Một trong những lý do khiến người mua bị dẫn dắt là không có điểm tham chiếu về giá. Khi đó, bất kỳ mức giá nào được giới thiệu cũng có thể trở thành giá hợp lý.
Vì thế, trước khi xem nhà, người mua có thể lên các chuyên trang BĐS uy tín, quét giá các căn nhà tương tự trong cùng khu vực (cùng diện tích, cùng hẻm/đường) để ra được mức giá trung bình theo m2. Từ đó tìm hiểu:
-
Giá giao dịch gần đây.
-
Giá các sản phẩm tương tự.
-
Giá chào bán trung bình.
-
Xu hướng tăng giảm của khu vực.
Khi đã có dữ liệu, bạn sẽ đánh giá sản phẩm khách quan hơn.
5. Chuẩn bị sẵn danh sách câu hỏi cần hỏi
Nhiều người đi xem nhà nhưng không chuẩn bị trước các câu hỏi quan trọng. Kết quả là buổi xem nhà bị dẫn dắt hoàn toàn theo nội dung mà người bán hoặc môi giới muốn trình bày.
Một số câu hỏi nên chuẩn bị:
-
Chủ nhà bán vì lý do gì?
-
Nhà đã được rao bán bao lâu?
-
Có từng giảm giá chưa?
-
Có tranh chấp hay thế chấp không?
-
Hàng xóm xung quanh như thế nào?
-
Chi phí sinh hoạt hàng tháng ra sao?
Việc chủ động đặt câu hỏi giúp người mua giữ vai trò kiểm soát cuộc trao đổi, định vị mình là người mua am hiểu, khiến môi giới e dè và không dám dùng chiêu trò tiểu xảo.
6. Chuẩn bị tâm lý sẽ không đặt cọc trong buổi xem đầu tiên
Đây là nguyên tắc rất nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm áp dụng. Trừ những trường hợp đặc biệt đã nghiên cứu cực kỳ kỹ từ trước, người mua không nên tự tạo áp lực phải ra quyết định ngay trong lần xem đầu tiên.
Hãy xác định trước rằng, buổi xem nhà có nhiệm vụ thu thập thông tin, không phải ra quyết định. Nguyên tắc này giúp giảm đáng kể nguy cơ mua nhà vì cảm xúc.
7. Đi cùng người có góc nhìn khách quan
Nếu có thể, hãy đi cùng:
-
Người thân.
-
Bạn bè có kinh nghiệm.
-
Chuyên gia xây dựng.
-
Người am hiểu bất động sản.
Trong khi bạn đang bị thu hút bởi những điểm nổi bật của căn nhà, người đi cùng có thể phát hiện các vấn đề mà bạn bỏ sót. Đây là cách đơn giản nhưng rất hiệu quả để giảm tác động của cảm xúc.
Bên cạnh đó, nếu có thể thì người mua nên tự đi khảo sát xung quanh vị trí ngôi nhà trước giờ hẹn với môi giới 30 phút. Bạn sẽ thấy được bức tranh chân thực: Có ngập nước không? Hàng xóm ra sao? Có quán karaoke ồn ào nào cạnh nhà không?
8. Chuẩn bị biểu mẫu ghi chép
Sau khi xem 3 - 5 căn nhà, rất nhiều người bắt đầu nhầm lẫn thông tin. Vì thế, để tránh quên hoặc bỏ sót thông tin, người mua hãy chuẩn bị trước một quyển sổ ghi chú hoặc bảng chấm điểm, checklist trên điện thoại để ghi lại các nội dung như:
-
Giá bán.
-
Diện tích.
-
Tình trạng pháp lý.
-
Ưu điểm.
-
Nhược điểm.
-
Đánh giá tổng thể.
9. Nghiên cứu trước các chiêu tạo áp lực thường gặp
Một số câu nói phổ biến mà người mua có thể nghe thấy:
-
"Có khách khác đang chuẩn bị đặt cọc."
-
"Giá này chỉ giữ đến hôm nay."
-
"Sản phẩm này cực kỳ hiếm."
-
"Nếu anh chị chậm là mất cơ hội."
Những thông tin này có thể đúng hoặc không đúng. Điều quan trọng là người mua không nên xem đó là lý do duy nhất để ra quyết định. Mọi quyết định mua nhà nên dựa trên giá trị thực và mức độ phù hợp với nhu cầu của bản thân.
Mẫu checklist nhanh trước khi đi xem nhà người mua nên tự kiểm tra:
☐ Đã xác định mục tiêu mua nhà.
☐ Đã xác định ngân sách tối đa.
☐ Đã chuẩn bị bộ tiêu chí đánh giá.
☐ Đã tìm hiểu giá khu vực.
☐ Đã chuẩn bị danh sách câu hỏi.
☐ Đã chuẩn bị biểu mẫu ghi chép.
☐ Đã xác định không quyết định vội vàng.
☐ Đã tìm hiểu các chiêu tạo áp lực thường gặp.
☐ Có người đi cùng nếu cần.
☐ Sẵn sàng đánh giá bằng dữ liệu thay vì cảm xúc.
Nhiều người cho rằng kỹ năng quan trọng nhất khi mua bất động sản là biết đàm phán giá. Thực tế, kỹ năng quan trọng hơn là giữ được sự tỉnh táo trước khi đàm phán diễn ra. Một người mua thông thái không phải là người xem nhiều nhà nhất hay có nhiều kinh nghiệm nhất. Họ là người biết chuẩn bị kỹ trước mỗi buổi xem nhà, có tiêu chí đánh giá rõ ràng và không để cảm xúc nhất thời thay thế cho quá trình phân tích.
Môi giới có thể cung cấp thông tin, người bán có thể đưa ra những lý do thuyết phục, nhưng quyết định cuối cùng vẫn nên được xây dựng trên dữ liệu, nhu cầu thực tế và kế hoạch tài chính của chính bạn.
