Môi giới là người cung cấp thông tin nhưng người mua bất động sản mới là người cần kiểm chứng thông tin đó. Một buổi xem nhà hiệu quả không nằm ở việc bạn được nghe bao nhiêu điều hấp dẫn về bất động sản, mà nằm ở việc bạn thu thập được bao nhiêu dữ liệu để đưa ra quyết định chính xác sau này. Dưới đây là những câu hỏi cơ bản mà người mua nên chuẩn bị trước mỗi buổi xem nhà.
1. Nhóm 1: Hỏi về lý do bán nhà
1.1. Chủ nhà bán vì lý do gì?
Một căn nhà tốt, sinh khí tốt, đang làm ăn phát đạt thì hiếm ai muốn bán trừ khi có lý do bất khả kháng. Hiểu được động cơ của chủ nhà (chuyển nơi ở, cần tiền kinh doanh, trả nợ ngân hàng, ly hôn chia tài sản, định cư nước ngoài,...) sẽ giúp người mua hiểu thêm về bối cảnh giao dịch và đánh giá mức độ linh hoạt trong quá trình thương lượng giá.
Hãy hỏi câu này với 2 - 3 môi giới khác nhau cùng dẫn căn này (nếu là hàng nguồn chung), hoặc tự hỏi dò hàng xóm xung quanh để đối chiếu câu trả lời. Nếu thông tin vênh nhau, bạn biết mình cần phải cẩn trọng.
1.2. Nhà đã được rao bán bao lâu?
Đây là dữ liệu quan trọng để đánh giá sản phẩm khách quan hơn. Một căn nhà có vị trí đẹp, giá hợp lý thường sẽ thanh khoản rất nhanh trong vòng 1 - 2 tháng. Nếu một bất động sản đã được chào bán nhiều tháng nhưng vẫn chưa giao dịch thành công, người mua nên tìm hiểu nguyên nhân. Có thể do:
-
Giá đang cao hơn thị trường.
-
Pháp lý chưa hoàn chỉnh.
-
Có nhược điểm nhất định.
-
Thị trường khu vực đang trầm lắng.
2. Nhóm 2: Hỏi về pháp lý
2.1. Bất động sản đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa?
Đây là thông tin người mua cần xác định ngay từ đầu, đừng để đến giai đoạn đặt cọc mới bắt đầu tìm hiểu các vấn đề pháp lý cơ bản. Người mua nên biết:
-
Đã có giấy chứng nhận hay chưa?
-
Đứng tên cá nhân hay đồng sở hữu?
-
Có đang thế chấp ngân hàng không?
Rất nhiều trường hợp môi giới dẫn bạn đi xem một căn nhà rất đẹp, nhưng thực tế sổ đang bị cắm ở ngân hàng đen, đang tranh chấp phân chia tài sản thừa kế, hoặc tệ hơn là nhà... chung sổ (sổ tổng chưa tách). Người mua không nên tiến xa hơn khi chưa thấy ảnh chụp sổ gốc rõ ràng và đối chiếu với chứng minh nhân dân/CCCD của chủ nhà.
2.2. Diện tích thực tế trên sổ và diện tích sử dụng hiện tại có khớp nhau không?
Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, tình trạng nhà xây lấn chiếm ban công, cơi nới chuồng cọp, hoặc xây sai phép (vượt tầng, sai mật độ) diễn ra rất phổ biến. Mục đích người mua hỏi nhằm tránh rủi ro bị cơ quan chức năng cưỡng chế tháo dỡ hoặc không thể hoàn công, sang tên đổi chủ.
Người mua nên yêu cầu môi giới chỉ rõ: Phần nào là phần lộ giới, phần nào nằm trong quy hoạch treo, phần diện tích nào xây dựng không phép. Nếu mua chung cư, hãy hỏi rõ diện tích thông thủy và diện tích tim tường.
2.3. Có tranh chấp hoặc khiếu nại nào liên quan đến bất động sản không?
Mặc dù câu trả lời cần được kiểm chứng thêm bằng nhiều nguồn khác nhau, nhưng đây vẫn là câu hỏi nên đặt ra nhằm giúp người mua thể hiện sự cẩn trọng và tạo tiền đề cho quá trình xác minh sau này.
2.4. Khu vực này có thông tin quy hoạch nào đáng lưu ý không?
Người mua không nên chỉ nghe câu trả lời rồi tin ngay mà cần kiểm tra lại thông tin tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên việc đặt câu hỏi sẽ giúp người mua ghi nhận thông tin ban đầu, từ đó có căn cứ so sánh với dữ liệu từ cơ quan chức năng hoặc nguồn độc lập.
3. Nhóm 3: Hỏi về tình trạng thực tế của căn nhà
3.1. Nhà được xây dựng từ năm nào?
Tuổi đời công trình ảnh hưởng đến chất lượng kết cấu, chi phí sửa chữa và giá trị sử dụng còn lại. Đặc biệt với nhà riêng lẻ, đây là thông tin rất đáng quan tâm.
3.2. Nhà đã từng sửa chữa hoặc cải tạo lớn chưa?
Người mua nên biết nếu đã sửa thì sửa những hạng mục nào, sửa vào thời điểm nào và có thay đổi kết cấu hay không? Thông tin này giúp đánh giá chính xác hơn chất lượng công trình.
3.3. Có vấn đề gì về thấm dột, nứt tường hoặc hệ thống điện nước không?
Không phải chủ nhà nào cũng chủ động chia sẻ các điểm hạn chế. Đặt câu hỏi trực tiếp giúp người mua có thêm cơ sở để kiểm tra thực tế trong quá trình xem nhà.
4. Nhóm 4: Hỏi về môi trường sống xung quanh
4.1. Hàng xóm và khu dân cư như thế nào?
Một căn nhà tốt không chỉ nằm ở bản thân ngôi nhà. Chất lượng cuộc sống còn phụ thuộc vào môi trường dân cư, an ninh khu phố, tiếng ồn, mối quan hệ cộng đồng hàng xóm,... Đây là những yếu tố rất khó nhận biết nếu chỉ ghé xem trong thời gian ngắn.
4.2. Khu vực này có thường xuyên ngập nước không?
Nhiều người chỉ tập trung vào căn nhà mà quên tìm hiểu điều kiện hạ tầng xung quanh. Một số vấn đề nên hỏi:
-
Có ngập khi mưa lớn?
-
Có thường xuyên tắc đường giờ cao điểm?
-
Hệ thống thoát nước ra sao?
5. Nhóm 5: Hỏi về giá bán và giao dịch
5.1. Giá bán hiện tại đã bao gồm toàn bộ chi phí chưa?
Người mua nên làm rõ về thuế, lệ phí sang tên, phí công chứng, các nghĩa vụ tài chính khác, tránh hiểu nhầm về tổng chi phí thực tế phải bỏ ra.
5.2. Khi nào tôi có thể gặp trực tiếp chủ nhà để làm việc?
Đây là câu hỏi nhằm mục đích đo lường mức độ minh bạch của môi giới. Nhiều môi giới sợ khách và chủ bắt tay gạt vai trò của môi giới, nên họ tìm cách cách ly hai bên cho đến ngày ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, việc không được gặp chủ nhà sớm khiến bạn mất cơ hội quan sát thái độ, nhân tướng và sự uy tín của người bán.
5.3. Nếu giao dịch, thời gian bàn giao là khi nào?
Thông tin này đặc biệt quan trọng với người mua để ở. Người mua cần biết khi nào có thể nhận nhà, có cần chờ chủ nhà chuyển đi không hoặc có phát sinh các điều kiện đặc biệt nào không.
Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần có danh sách câu hỏi là đủ. Thực tế, điều quan trọng hơn là quan sát cách môi giới trả lời. Hãy chú ý môi giới:
-
Trả lời cụ thể hay chung chung?
-
Có số liệu hay chỉ là cảm nhận?
-
Có sẵn sàng thừa nhận nhược điểm không?
-
Có nhất quán giữa các lần trao đổi không?
Một môi giới chuyên nghiệp không phải là người luôn nói bất động sản rất tốt. Ngược lại, họ sẵn sàng chia sẻ cả ưu điểm lẫn hạn chế để người mua có góc nhìn đầy đủ hơn. Người mua bất động sản không cần trở thành chuyên gia pháp lý hay chuyên gia đầu tư để tự bảo vệ mình. Tuy nhiên, họ cần học cách đặt câu hỏi đúng. Mỗi câu hỏi được chuẩn bị trước sẽ giúp người mua thu hẹp khoảng cách thông tin, đánh giá bất động sản khách quan hơn và giữ quyền chủ động trong suốt quá trình giao dịch.
