Chiêu trò thổi giá tạo sốt ảo BĐS và cách đọc vị thị trường thật

Không ít người mua nhà từng chứng kiến kịch bản quen thuộc: Một khu vực vốn khá yên ắng bỗng trở nên nhộn nhịp bất thường. Giá đất tăng liên tục chỉ trong vài tuần. Môi giới liên tục thông báo đã có người đặt cọc, nhiều đoàn xe nối đuôi nhau đi xem đất, các nhóm mạng xã hội tràn ngập thông tin về quy hoạch và cơ hội đầu tư. Trong bối cảnh đó, rất khó để phân biệt đâu là một chu kỳ tăng trưởng thực sự của thị trường và đâu chỉ là một cơn sốt được thổi phồng bởi tâm lý đám đông.

Theo nhiều cảnh báo của Bộ Xây dựng trong các giai đoạn sốt đất cục bộ, không ít nhà đầu tư cá nhân đã mua vào ở vùng giá cao do tin đồn quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, sau đó đối mặt với tình trạng thanh khoản suy giảm và phải nắm giữ tài sản trong thời gian dài. 

Vì vậy, thay vì chạy theo đám đông, người mua cần hiểu bản chất của hiện tượng sốt đất và biết cách nhận diện giá trị thực của bất động sản.

1. Sốt đất thật và sốt đất ảo khác nhau như thế nào?

Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở động lực tạo ra sự tăng giá. Sốt bất động sản thật luôn xuất phát từ sự thay đổi cốt lõi của cán cân Cung - Cầu thực tế (hạ tầng giao thông trọng điểm được khởi công, các tập đoàn FDI đổ vốn xây dựng khu công nghiệp, dịch chuyển dân cư cơ học). Trong khi đó, sốt ảo được sinh ra hoàn toàn do sự kiểm soát thông tin và dàn dựng giao dịch giả tạo.

Để bạn đọc dễ hình dung, dưới đây là bảng tóm tắt so sánh nhanh sốt đất thật và ảo:

2. Một cơn sốt đất ảo thường diễn ra như thế nào?

Một cơn sốt đất ảo không tự nhiên sinh ra. Nó được vận hành theo một công thức tạo sóng cực kỳ bài bản:

Giai đoạn 1: Kỳ vọng được tạo ra

Thị trường bắt đầu xuất hiện các thông tin như: sắp có cao tốc, sắp có sân bay, sắp lên quận, sắp có dự án lớn,... Nhiều thông tin trong số đó chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc mới chỉ dừng ở mức đề xuất.

Giai đoạn 2: Thanh khoản tăng đột biến

Các giao dịch ngắn hạn diễn ra liên tục. Người mua nhìn thấy giá tăng từng ngày, nhiều người cùng đi xem đất. Các câu chuyện đầu tư mua đất thắng lớn xuất hiện liên tục trên mạng xã hội, tạo cảm giác rằng cơ hội đang dần biến mất.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều đợt sốt đất trong giai đoạn 2021-2022 xuất hiện tại các khu vực chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, thanh khoản chủ yếu đến từ hoạt động mua đi bán lại giữa các nhà đầu cơ ngắn hạn thay vì nhu cầu ở thực.

Giai đoạn 3: Giá vượt xa giá trị sử dụng

Giá đất tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân địa phương, so với mức giá thuê, tốc độ phát triển hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Giai đoạn 4: Thanh khoản suy giảm

Khi lượng người mua mới không còn đủ để hấp thụ nguồn cung, thị trường bắt đầu chững lại. Những người mua sau cùng thường là nhóm chịu rủi ro lớn nhất.

3. 3 cách nhận diện sốt đất ảo trong thực tế

Để không trở thành nạn nhân đu đỉnh của dòng tiền đầu cơ, người mua BĐS đối chiếu thị trường khu vực đó với 3 thước đo thực tế sau đây:

So sánh tốc độ tăng giá với tốc độ phát triển hạ tầng

Nếu giá đất tăng 50-100% trong vài tháng nhưng đường sá chưa triển khai, hạ tầng chưa hình thành, dân cư chưa xuất hiện thì người mua cần đặc biệt thận trọng. Một thị trường bền vững thường tăng giá cùng với sự phát triển thực tế của khu vực.

Quan sát nhu cầu sử dụng thật

Người mua bất động sản hãy tự hỏi:

• Có người thực sự sinh sống tại đây không?

• Có hoạt động kinh doanh hay sản xuất không?

• Giá thuê có tăng tương ứng với giá bán không?

Nếu giá bán tăng mạnh nhưng nhu cầu sử dụng gần như không thay đổi, đó là dấu hiệu cần xem xét kỹ hơn.

Kiểm tra dữ liệu giao dịch thay vì nghe tin đồn

Thay vì chỉ nghe môi giới hoặc các hội nhóm đầu tư, hãy tìm hiểu về thông tin quy hoạch từ cơ quan nhà nước, giá giao dịch thực tế trong khu vực, tiến độ hạ tầng đã được phê duyệt. Dữ liệu luôn đáng tin cậy hơn tin đồn hay cảm xúc.

3. Bộ lọc 3 bước giúp người mua tìm ra Giá Trị Thật

Khi đã biết thị trường có dấu hiệu sốt, làm thế nào để bạn ép mức giá về đúng giá trị thực tế của nó? Hãy áp dụng bộ lọc sau:

• Bước 1 - Khảo sát lịch sử giá nền: Hãy tìm kiếm và đối chiếu thông tin giao dịch của khu vực đó trong vòng 1-2 năm trước khi có sốt. Nếu mức giá hiện tại nhảy vọt vô lý mà không có cú hích kinh tế vĩ mô nào, hãy tự động trừ hao ít nhất 30% - 50% "giá ảo" trước khi bước vào thương lượng.

• Bước 2 - Sử dụng định giá của hệ thống Ngân hàng: Hãy đề xuất vay thế chấp ngân hàng khoảng 50% giá trị lô đất (dù bạn có đủ tiền mặt). Định giá ngân hàng không phải là giá thị trường, nhưng là một chỉ báo hữu ích vì được xây dựng trên nguyên tắc quản trị rủi ro. Nếu mức định giá thấp hơn đáng kể so với giá chào bán, người mua nên tìm hiểu nguyên nhân trước khi ra quyết định.

• Bước 3 - Quy đổi ra tỷ suất khai thác dòng tiền: Một BĐS có giá trị thật bắt buộc phải tạo ra dòng tiền từ việc khai thác sử dụng. Hãy tính toán: Nếu mua mảnh đất/ngôi nhà này, đem cho thuê hoặc tự kinh doanh thì thu về được bao nhiêu tiền một tháng? Ví dụ, một tài sản có giá 10 tỷ nhưng chỉ cho thuê được 10 triệu/tháng (tỷ suất lợi nhuận chưa đầy 1,2%/năm, thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng), thì mức giá 10 tỷ đó hoàn toàn là giá ảo của dòng tiền đầu cơ.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, Nhà nước đã ban hành các quy định cực kỳ nghiêm khắc nhằm siết chặt phân lô, bán nền tại các đô thị loại I, II và III. Đồng thời, hành vi thao túng thị trường, tung tin thất thiệt, thổi giá BĐS để trục lợi đã chính thức được đưa vào danh mục các hành vi bị nghiêm cấm. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng trong kinh doanh BĐS và xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin quốc gia về giá đất sẽ triệt hạ hoàn toàn đất diễn của các đội lái sử dụng giao dịch giấy tay để tạo thanh khoản mồi.

Sốt đất không phải lúc nào cũng là tín hiệu tiêu cực. Nhiều khu vực đã tăng giá bền vững nhờ hạ tầng, công nghiệp và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, người mua cần phân biệt giữa tăng trưởng dựa trên nền tảng kinh tế thực và tăng giá dựa trên kỳ vọng ngắn hạn.

Trong bất động sản, dữ liệu luôn quan trọng hơn hiệu ứng đám đông. Khi bạn hiểu rõ quy hoạch, hạ tầng, nhu cầu sử dụng và giá trị khai thác thực tế của tài sản, khả năng trở thành nạn nhân của các cơn sốt đất ảo sẽ giảm đi đáng kể.